Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen, vermieten oder verpachten möchten, ist der Energieausweis kein optionales Zusatzdokument, sondern eine gesetzliche Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Er soll Kauf- oder Mietinteressenten ermöglichen, den energetischen Zustand einer Immobilie besser einzuschätzen und verschiedene Gebäude miteinander zu vergleichen.
In vielen Immobilienanzeigen findet sich der Hinweis „Energieausweis in Arbeit“. Gemeint ist damit in der Regel, dass der Ausweis noch nicht ausgestellt wurde, die Datenerhebung oder Prüfung aber bereits läuft. Für die Vermarktung ist dieser Hinweis jedoch nur eingeschränkt hilfreich. Denn sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen in kommerziellen Immobilienanzeigen bestimmte Pflichtangaben enthalten sein. Dazu gehören insbesondere:
Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis vorgelegt werden. Beim Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer auszuhändigen. Wird gegen diese Pflichten verstoßen, können Bußgelder drohen. Für Eigentümer, Verkäufer, Verwalter und Makler ist es daher sinnvoll, den Energieausweis nicht erst „nebenbei“ während der Vermarktung zu organisieren, sondern möglichst vor Veröffentlichung des Exposés.
Gerade bei älteren Mehrfamilienhäusern, etwa mit acht Wohneinheiten, Baujahr Mitte der 1950er-Jahre und einem Anbau aus den späten 1960er-Jahren, ist eine saubere Datengrundlage wichtig. Unterschiedliche Heizsysteme, dezentrale Warmwasserbereitung oder einzelne Wohnungen mit Nachtspeicheröfen können die Erstellung komplexer machen. Dennoch lässt sich ein Verbrauchsausweis in vielen Fällen vollständig digital, rechtssicher und ohne Vor-Ort-Termin erstellen, wenn die erforderlichen Angaben vollständig vorliegen.
Bei Wohngebäuden stellt sich häufig die Frage, ob ein Verbrauchsausweis genügt oder ob ein Bedarfsausweis erforderlich ist. Der Unterschied ist wesentlich: Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbräuchen der Bewohner in einem bestimmten Zeitraum. Der Bedarfsausweis wird dagegen rechnerisch auf Grundlage der Gebäudesubstanz, Anlagentechnik und energetischen Eigenschaften erstellt.
Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten ist in der Regel ein Verbrauchsausweis zulässig. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn das Gebäude älter ist, beispielsweise aus den 1950er- oder 1960er-Jahren stammt. Bei einem Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten kommt daher häufig ein Verbrauchsausweis in Betracht, sofern die notwendigen Verbrauchsdaten vollständig und plausibel vorliegen.
Das ist ein wichtiger Vorteil für Eigentümer und Verwalter: Ein Verbrauchsausweis kann meist schneller und kostengünstiger erstellt werden als ein Bedarfsausweis. Eine Vor-Ort-Besichtigung ist hierfür in der Regel nicht erforderlich, sofern alle Angaben digital übermittelt und fachlich geprüft werden können.
Dennoch sollte die zulässige Ausweisart immer im Einzelfall geprüft werden. Entscheidend sind unter anderem die Gebäudeart, die Anzahl der Wohneinheiten, die Nutzung und die verfügbaren Daten. ENERVAL unterstützt Sie dabei, die passende und rechtlich zulässige Ausweisart gemäß GEG zu bestimmen. So vermeiden Sie, dass ein unpassender oder unvollständiger Energieausweis verwendet wird.
Für einen Verbrauchsausweis werden in der Regel die Energieverbräuche für Heizung und gegebenenfalls Warmwasser aus drei aufeinanderfolgenden Jahren benötigt. Maßgeblich ist üblicherweise ein Zeitraum von 36 Monaten. Die Daten können beispielsweise über Heizkostenabrechnungen, Energieversorgerrechnungen, Zählerstände oder Verbrauchsnachweise erbracht werden.
Bei einem Mehrfamilienhaus mit zentraler Heizungsanlage ist die Datenerfassung meist vergleichsweise einfach, da der Gesamtverbrauch des Gebäudes vorliegt. Komplexer wird es bei dezentraler Beheizung, etwa durch Gasetagenheizungen in einzelnen Wohnungen. In diesem Fall werden die Einzelverbräuche der jeweiligen Wohneinheiten benötigt. Nur wenn diese vollständig erfasst und nachvollziehbar dokumentiert sind, kann der Gesamtverbrauch des Gebäudes plausibel ermittelt werden.
Besondere Aufmerksamkeit erfordert eine Wohnung mit elektrischen Nachtspeicheröfen. Hier muss der Heizstrom getrennt vom sonstigen Haushaltsstrom erfasst werden. Wird der Stromverbrauch nicht sauber aufgeteilt, kann dies die Plausibilität der Angaben beeinträchtigen. Für die Ausstellung eines rechtssicheren Verbrauchsausweises ist daher entscheidend, dass der Energieverbrauch für Raumheizung und gegebenenfalls Warmwasser möglichst eindeutig nachgewiesen wird.
Leerstandszeiten müssen ebenfalls angegeben werden. Sie werden im Rahmen der Ausweiserstellung berücksichtigt, da sie den tatsächlichen Energieverbrauch verfälschen können. Eine leerstehende Wohnung verbraucht häufig weniger Energie als eine bewohnte Einheit. Deshalb sollten Leerstände mit Zeitraum und betroffener Wohneinheit kenntlich gemacht werden.
Die angegebenen Verbrauchswerte werden anschließend witterungsbereinigt. Das bedeutet: Besonders kalte oder milde Jahre werden rechnerisch angepasst, damit der Energiekennwert vergleichbarer wird. Außerdem wird der Verbrauch auf die Gebäudenutzfläche bezogen. Daraus ergibt sich der Endenergiekennwert, der später im Energieausweis und in Immobilienanzeigen eine zentrale Rolle spielt.
Für eine zügige Bearbeitung sollten Sie insbesondere folgende Angaben bereithalten:
Je vollständiger diese Unterlagen vorliegen, desto schneller kann die fachliche Prüfung erfolgen.
Für die Vermarktung eines Mehrfamilienhauses ist es empfehlenswert, den Energieausweis vor Veröffentlichung der Immobilienanzeige oder des Exposés erstellen zu lassen. Der Hinweis „Energieausweis in Arbeit“ ersetzt die gesetzlichen Pflichtangaben häufig nicht dauerhaft und kann im Vermarktungsprozess zu Rückfragen, Verzögerungen oder rechtlichen Unsicherheiten führen.
Liegt der Energieausweis rechtzeitig vor, können alle erforderlichen Angaben korrekt in die Anzeige aufgenommen werden. Das schafft Transparenz gegenüber Kaufinteressenten und erleichtert auch Maklern, Verwaltern und Eigentümern die rechtssichere Kommunikation. Besonders bei älteren Mehrfamilienhäusern interessieren sich Käufer zunehmend für den energetischen Zustand, mögliche Modernisierungskosten und künftige Einsparpotenziale.
Bei Gebäuden aus den 1950er- und 1960er-Jahren sind mittelfristig häufig energetische Maßnahmen sinnvoll. Dazu können beispielsweise die Dämmung des Dachs oder der obersten Geschossdecke, die Dämmung der Kellerdecke, eine Fassadendämmung, der Austausch veralteter Fenster oder eine Modernisierung der Heiztechnik gehören. Auch die Abschaffung veralteter Nachtspeicheröfen kann energetisch und wirtschaftlich relevant sein. Bei bestehenden Heizsystemen kann zudem ein hydraulischer Abgleich zur Effizienzsteigerung beitragen.
Der Energieausweis ersetzt zwar keine umfassende Energieberatung und kein Sanierungskonzept, gibt aber eine erste Orientierung zum energetischen Niveau des Gebäudes. Für Verkäufer ist das besonders wichtig, weil energetische Kennwerte zunehmend Einfluss auf Kaufentscheidungen, Preisverhandlungen und Finanzierungsfragen haben können.
ENERVAL erstellt rechtsgültige Verbrauchsausweise gemäß GEG vollständig digital und bundesweit. Die übermittelten Angaben werden fachlich auf Plausibilität und Vollständigkeit geprüft, bevor der Energieausweis ausgestellt wird. Ein Vor-Ort-Termin ist bei einem Verbrauchsausweis in der Regel nicht erforderlich. Dadurch lässt sich die Erstellung unkompliziert in den Verkaufsprozess integrieren.
Die Preise für Verbrauchsausweise beginnen am Markt häufig ab etwa 79 €. Bei ENERVAL profitieren Sie von einer transparenten Preisstruktur ohne versteckte Kosten und auf Wunsch von verkürzten Bearbeitungszeiten per Express. Gerade wenn ein Verkauf kurzfristig vorbereitet wird oder ein Exposé zeitnah veröffentlicht werden soll, kann eine schnelle digitale Abwicklung entscheidend sein.
Für Eigentümer, Verkäufer, Vermieter, Hausverwaltungen und Immobilienmakler gilt daher: Sammeln Sie die Verbrauchsdaten frühzeitig, klären Sie die zulässige Ausweisart und lassen Sie den Energieausweis möglichst vor Beginn der Vermarktung erstellen. So erfüllen Sie Ihre Pflichten nach dem GEG, vermeiden unnötige Verzögerungen und schaffen eine verlässliche Grundlage für eine professionelle Immobilienvermarktung.
