Der Energieausweis für Immobilienmakler gehört zu den wichtigsten Unterlagen bei Verkauf und Vermietung einer Immobilie. Dabei geht es nicht nur darum, irgendwann einen Energieausweis zur Akte zu nehmen. Bereits bei der Immobilienanzeige, spätestens bei der Besichtigung und anschließend beim Vertragsabschluss müssen bestimmte gesetzliche Anforderungen berücksichtigt werden.
Für Makler ist deshalb entscheidend: Liegt bereits ein gültiger Energieausweis vor? Handelt es sich um einen Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis? Welche Angaben müssen in die Immobilienanzeige übernommen werden? Und was ist zu tun, wenn der Eigentümer noch keinen Energieausweis besitzt?
Wer für ein Maklerobjekt kurzfristig einen Verbrauchsausweis benötigt, kann diesen bei ENERVAL vollständig online beantragen. Der Standard-Service kostet 39 Euro bei maximal 24 Stunden Bearbeitungszeit, der Express-Service 59 Euro bei maximal sechs Stunden. Die Zahlung erfolgt erst nach Zustellung des Verbrauchsausweises.
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Ein Energieausweis informiert Kauf- und Mietinteressenten über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Bei Wohngebäuden enthält er unter anderem Angaben zum Energiekennwert, zum wesentlichen Energieträger und zur Energieeffizienzklasse.
Für den Immobilienmakler hat der Ausweis jedoch noch eine zweite Bedeutung: Er ist Bestandteil eines ordnungsgemäßen Vermarktungsprozesses.
Beim Verkauf oder bei einer Neuvermietung sollte deshalb bereits bei der Objektaufnahme geprüft werden, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist. Fehlt er, sollte frühzeitig geklärt werden, welche Ausweisart für das Gebäude zulässig ist und welche Unterlagen für die Erstellung benötigt werden.
Praxis-Tipp für Immobilienmakler: Fordern Sie den Energieausweis möglichst zusammen mit Grundrissen, Wohnflächenangaben, Abrechnungen und weiteren Objektunterlagen bereits zu Beginn des Maklerauftrags an.
Die gesetzlichen Vorschriften zum Energieausweis betreffen nicht nur Eigentümer und Vermieter. Auch Immobilienmakler müssen bestimmte Anforderungen bei Verkauf, Vermietung und Veröffentlichung von Immobilienanzeigen beachten.
Bei einem Verkauf muss der Energieausweis beziehungsweise eine Kopie dem potenziellen Käufer grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung zugänglich gemacht werden.
Dies kann beispielsweise dadurch erfolgen, dass der Energieausweis bei der Besichtigung gut sichtbar ausgelegt oder dem Interessenten unmittelbar vorgelegt wird.
Findet keine Besichtigung statt, muss der Energieausweis grundsätzlich anderweitig zugänglich gemacht werden. Spätestens wenn ein Interessent die Vorlage verlangt, sollte der Energieausweis verfügbar sein.
Nach Abschluss des Kaufvertrages ist dem Käufer der Energieausweis beziehungsweise eine Kopie entsprechend den gesetzlichen Vorgaben zu übergeben.
Entsprechende Regelungen bestehen auch bei Vermietung, Verpachtung oder Leasing.
Gesetzliche Grundlage: § 80
Besonders wichtig für Immobilienmakler sind die energetischen Angaben in kommerziellen Immobilienanzeigen. Liegt zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bereits ein Energieausweis vor, müssen die vorgeschriebenen Werte aus diesem Ausweis übernommen werden.
| Angabe | Beispiel |
|---|---|
| Art des Energieausweises | Verbrauchsausweis |
| Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch | 96 kWh/(m²·a) |
| Wesentlicher Energieträger der Heizung | Erdgas |
| Baujahr des Gebäudes laut Energieausweis | 1998 |
| Energieeffizienzklasse | C |
Wichtig: Energiekennwerte sollten nicht geschätzt oder ungeprüft aus älteren Exposés übernommen werden. Für die Immobilienanzeige sollten die Angaben des tatsächlich vorliegenden Energieausweises verwendet werden.
Ausführliche Informationen finden Sie im ENERVAL-Ratgeber Energieausweis: Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.
Gesetzliche Grundlage: § 87
In Immobilienportalen findet man häufig Formulierungen wie „Energieausweis in Arbeit“, „Energieausweis beantragt“ oder „Energieausweis wird nachgereicht“.
Dabei muss zwischen der Immobilienanzeige und der späteren Vorlagepflicht unterschieden werden.
Existiert zum Zeitpunkt der Veröffentlichung tatsächlich noch kein Energieausweis, können die darin enthaltenen Werte naturgemäß noch nicht aus dem Dokument übernommen werden.
Das bedeutet jedoch nicht, dass die Angabe „Energieausweis in Arbeit“ einen erforderlichen Energieausweis dauerhaft ersetzt.
Spätestens für den weiteren Vermarktungsprozess muss der erforderliche Energieausweis verfügbar sein. Sobald er vorliegt, sollten die entsprechenden Angaben auch in laufende Immobilienanzeigen übernommen werden.
Mehr dazu: Energieausweis „in Arbeit“ bei Verkauf oder Vermietung.
Bevor ein Energieausweis bestellt wird, muss zunächst geklärt werden, welche Art des Energieausweises für das Gebäude zulässig ist.
Der Verbrauchsausweis basiert im Wesentlichen auf dem tatsächlich erfassten Energieverbrauch des Gebäudes über einen gesetzlich festgelegten Zeitraum.
Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Bewertung des Gebäudes. Dabei werden insbesondere Gebäudehülle und Anlagentechnik berücksichtigt.
Bei bestimmten älteren Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen besteht keine freie Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Entscheidend sind unter anderem Baualter und energetischer Zustand des Gebäudes.
Ein Immobilienmakler sollte deshalb nicht automatisch einen Verbrauchsausweis bestellen, sondern vorher prüfen lassen, ob diese Ausweisart für das jeweilige Objekt zulässig ist.
Hinweis: ENERVAL stellt ausschließlich Verbrauchsausweise aus. Im Online-Antrag wird zunächst geprüft, ob ein Verbrauchsausweis für das betreffende Gebäude grundsätzlich infrage kommt.
Mehr zum Energieausweis und zur richtigen Ausweisart →
Gerade bei neu übernommenen Verkaufsobjekten stellt sich häufig die Frage, welche Unterlagen beim Eigentümer angefordert werden sollten.
Für einen Verbrauchsausweis werden insbesondere folgende Angaben benötigt:
Für einen Verbrauchsausweis müssen geeignete Verbrauchsdaten aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten zugrunde gelegt werden.
Die jüngste einbezogene Abrechnungsperiode darf außerdem nicht beliebig weit zurückliegen. Auch längere Leerstände müssen bei der Ermittlung des Energieverbrauchs angemessen berücksichtigt werden.
Bei ENERVAL können vorhandene Verbrauchsabrechnungen direkt im Online-Antrag hochgeladen werden.
Gesetzliche Grundlage: § 82
Eigentümer, Aussteller und Immobilienmakler haben unterschiedliche Verantwortungsbereiche.
Der Eigentümer muss dafür Sorge tragen, dass die von ihm bereitgestellten Daten richtig sind. Gleichzeitig muss der Aussteller die Angaben prüfen und darf offensichtlich fehlerhafte oder unplausible Daten nicht ungeprüft verwenden.
Für den Immobilienmakler ergibt sich daraus eine wichtige Praxisregel:
Energiekennwerte für das Exposé sollten direkt aus dem fertigen Energieausweis übernommen und nicht selbst geschätzt oder aus alten Unterlagen übertragen werden.
Das gilt insbesondere für den Endenergieverbrauch beziehungsweise Endenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, den Energieträger und das im Energieausweis angegebene Baujahr.
Gesetzliche Grundlage: § 83
Neu ausgestellte Energieausweise werden registriert. Die zugeteilte Registriernummer wird auf dem Energieausweis eingetragen.
Die Registrierungsstelle wird vom Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) betrieben.
Dabei handelt es sich allerdings nicht um ein öffentliches Register, aus dem ein Immobilienmakler anhand einer Adresse einfach einen bestehenden Energieausweis herunterladen kann.
Liegt bereits ein Energieausweis vor, sollte der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft dem Immobilienmakler deshalb eine Kopie zur Verfügung stellen.
Weitere Informationen: DIBt – Registrierstelle für Energieausweise
Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig.
Für Immobilienmakler reicht es deshalb nicht aus, lediglich zu fragen, ob ein Energieausweis vorhanden ist. Zusätzlich sollte das Ausstellungsdatum beziehungsweise die Gültigkeit kontrolliert werden.
Beispiel: Ein Energieausweis, der vor neun Jahren ausgestellt wurde, kann grundsätzlich weiterhin gültig sein. Ist die zehnjährige Gültigkeitsdauer bereits abgelaufen, sollte für eine neue Vermarktung ein aktueller Energieausweis erstellt werden.
Gesetzliche Grundlage: § 79
Die gesetzlichen Vorgaben zum Energieausweis und zu den Angaben in Immobilienanzeigen sind keine unverbindlichen Empfehlungen.
Bestimmte Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- oder Veröffentlichungspflichten können als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden.
Für bestimmte Verstöße im Zusammenhang mit dem Energieausweis sieht das Gesetz Geldbußen von bis zu 10.000 Euro vor.
Das bedeutet nicht, dass jeder Schreibfehler automatisch mit einem Bußgeld dieser Höhe geahndet wird. Die Vorschrift zeigt jedoch, dass der Energieausweis ein rechtlich relevanter Bestandteil der Immobilienvermarktung ist.
Gesetzliche Grundlage: § 108
Ein standardisierter Ablauf verhindert, dass der Energieausweis zwischen Objektaufnahme, Fototermin, Exposéerstellung und Besichtigung vergessen wird.
Im Makleralltag entstehen häufig Situationen, in denen ein Energieausweis kurzfristig benötigt wird: Der Fototermin ist abgeschlossen, das Exposé vorbereitet und die Immobilie soll möglichst schnell veröffentlicht werden.
ENERVAL hat sich auf die digitale Erstellung von Verbrauchsausweisen für Wohngebäude spezialisiert.
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Die genannten Bearbeitungszeiten setzen vollständige, schlüssige und prüffähige Angaben beziehungsweise Unterlagen voraus.
Bei Verkauf oder Neuvermietung eines Gebäudes beziehungsweise einer Wohnung ist grundsätzlich ein Energieausweis erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme greift. Immobilienmakler müssen insbesondere die Vorschriften zur Vorlage und zu den energetischen Angaben in Immobilienanzeigen berücksichtigen.
Liegt bei Veröffentlichung einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen die vorgeschriebenen energetischen Angaben aus diesem Dokument übernommen werden. Unabhängig davon muss der erforderliche Energieausweis rechtzeitig für den weiteren Vermarktungsprozess zur Verfügung stehen.
Bei Wohngebäuden gehören insbesondere die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf beziehungsweise Endenergieverbrauch, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr laut Energieausweis und die Energieeffizienzklasse zu den relevanten Angaben.
Nein. Diese Formulierung kann lediglich darauf hinweisen, dass momentan noch kein Energieausweis vorliegt. Sie ersetzt den erforderlichen Energieausweis und dessen spätere Vorlage nicht.
Ja. Ein Immobilienmakler kann die Beantragung für einen Eigentümer übernehmen, wenn er entsprechend beauftragt beziehungsweise bevollmächtigt ist und die erforderlichen Gebäude- und Verbrauchsdaten zur Verfügung stehen.
Ein Energieausweis wird grundsätzlich für das Gebäude und nicht separat für jede einzelne Wohnung erstellt. Bei einer Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses wird deshalb regelmäßig der Energieausweis des gesamten Gebäudes verwendet.
Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig.
Bei ENERVAL kostet der Standard-Verbrauchsausweis 39 Euro und wird bei vollständigen und plausiblen Angaben innerhalb von maximal 24 Stunden bearbeitet. Der Express-Service kostet 59 Euro bei maximal sechs Stunden Bearbeitungszeit.
Für einen Verbrauchsausweis werden Verbrauchsdaten aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten benötigt. Zusätzlich können Angaben zu Leerständen, Warmwasserbereitung, Heizung und Modernisierungen erforderlich sein.
Für eine Immobilienanzeige sollten die energetischen Kennwerte aus dem fertigen Energieausweis übernommen werden. Eigene Schätzungen oder Berechnungen sollten nicht an die Stelle der offiziellen Angaben des Energieausweises treten.
Der Energieausweis für Immobilienmakler ist weit mehr als eine Formalität kurz vor dem Notartermin. Er sollte bereits bei der Vorbereitung der Immobilienvermarktung berücksichtigt werden.
Makler sollten frühzeitig klären, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist, welche Ausweisart benötigt wird und ob alle erforderlichen Daten für eine neue Ausstellung vorliegen.
Anschließend können die Angaben korrekt in Immobilienportale, Exposés und weitere Vermarktungsunterlagen übernommen werden.
Wer diesen Ablauf standardisiert, reduziert Rückfragen, vermeidet Verzögerungen und sorgt für einen professionellen Vermarktungsprozess.
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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen Vorschriften.