Wer ein Wohngebäude verkauft, vermietet oder verpachtet, muss sich in der Regel mit dem Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) befassen. Der Energieausweis soll Kauf- und Mietinteressenten eine transparente Einschätzung zur energetischen Qualität eines Gebäudes ermöglichen. Er enthält unter anderem Angaben zum energetischen Kennwert, zum wesentlichen Energieträger, zum Baujahr und – bei Wohngebäuden – zur Energieeffizienzklasse.
Für Verkäufer, Vermieter und Makler ist besonders wichtig: Der Energieausweis muss nicht erst beim Notartermin oder nach Abschluss des Kaufvertrags vorliegen. Grundsätzlich ist er bereits bei Besichtigungen vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Wird eine Immobilie öffentlich beworben und liegt zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits ein Energieausweis vor, müssen in der Anzeige regelmäßig bestimmte Pflichtangaben aus dem Ausweis genannt werden. Dazu zählen insbesondere die Art des Energieausweises, der Endenergiekennwert, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Gebäudes sowie die Energieeffizienzklasse bei Wohngebäuden.
In der Praxis wird es jedoch komplizierter, wenn es nicht um ein klassisches bezugsfertiges Wohnhaus geht, sondern um ein Grundstück mit Altbestand. Viele Immobilien werden als „Abrissgrundstück“, „Baugrundstück mit Altbestand“ oder „Grundstück mit Entwicklungspotenzial“ angeboten. Genau hier stellt sich die zentrale Frage: Wird tatsächlich nur ein Grundstück verkauft – oder ist das bestehende Gebäude weiterhin Teil des Kaufgegenstands?
Diese Abgrenzung ist entscheidend. Denn ein unbebautes Grundstück benötigt keinen Energieausweis. Wird dagegen ein bebautes Grundstück verkauft und ist das vorhandene Gebäude Bestandteil des Kaufvertrags, besteht in der Regel eine Ausweispflicht – selbst dann, wenn der spätere Käufer das Gebäude voraussichtlich abreißen wird.
Ein Energieausweis bezieht sich auf ein Gebäude, nicht auf den Bodenwert oder das Grundstück als solches. Deshalb gilt: Ist kein Gebäude Vertragsgegenstand, ist typischerweise auch kein Energieausweis erforderlich. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein vorhandener Altbestand vor dem Verkauf vollständig abgerissen wird und die Übergabe ausdrücklich als unbebautes Grundstück erfolgt.
Anders sieht es aus, wenn das Grundstück zwar als „Abrissgrundstück“ vermarktet wird, das alte Wohnhaus aber beim Verkauf noch vorhanden ist und mitverkauft wird. Dann handelt es sich rechtlich und praktisch weiterhin um ein bebautes Grundstück. Die bloße Absicht, dass der Käufer später abreißt, beseitigt die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises in der Regel nicht. Entscheidend ist nicht die zukünftige Nutzung, sondern der Zustand und Vertragsgegenstand zum Zeitpunkt des Verkaufs.
Für die Vermarktung ist daher eine klare und sorgfältige Formulierung im Exposé wichtig. Wenn der Verkauf erst nach Abriss erfolgen soll, sollte dies eindeutig beschrieben werden, etwa durch Formulierungen wie „Übergabe als unbebautes Grundstück nach vollständigem Rückbau“ oder „Das Bestandsgebäude ist nicht Gegenstand der Übergabe“. In einem solchen Fall sollte allerdings auch tatsächlich sichergestellt sein, dass der Abriss vor Eigentumsübergang beziehungsweise nach der vereinbarten Vertragsgestaltung erfolgt. Eine bloße werbliche Bezeichnung als „Baugrundstück“ reicht nicht aus, wenn tatsächlich ein Gebäude mitverkauft wird.
Wird dagegen „mit Altbestand“, „Abriss empfohlen“ oder „Bestandsgebäude ohne Wertansatz“ inseriert, spricht vieles dafür, dass das Gebäude weiterhin Gegenstand des Verkaufs ist. Dann sollte geprüft werden, welche Art von Energieausweis erforderlich ist und ob eine Ausnahme greift.
Zu den möglichen Ausnahmen zählen insbesondere sehr kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von unter etwa 50 m², bestimmte temporäre Gebäude oder überwiegend unbeheizte Gebäude. Auch bei denkmalgeschützten Objekten gelten Besonderheiten. Diese Fälle sollten jedoch nicht pauschal beurteilt werden. Gerade bei alten, leerstehenden oder sanierungsbedürftigen Häusern ist eine Einzelfallprüfung sinnvoll, um spätere Unsicherheiten bei der Vermarktung oder im Verkaufsprozess zu vermeiden.
Wenn ein Energieausweis erforderlich ist, stellt sich die nächste Frage: Reicht ein Verbrauchsausweis aus oder muss ein Bedarfsausweis erstellt werden?
Der Verbrauchsausweis basiert auf den tatsächlichen Energieverbrauchsdaten der vergangenen drei zusammenhängenden Jahre. Er ist bei vielen Wohngebäuden zulässig, sofern belastbare und vollständige Verbrauchsdaten für Heizung und gegebenenfalls Warmwasser vorliegen. Gerade bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder regelmäßig bewohnten Einfamilienhäusern ist diese Datenbasis häufig vorhanden. Der Vorteil: Ein Verbrauchsausweis kann heute in vielen Fällen vollständig digital erstellt werden, ohne Vor-Ort-Termin, wenn alle erforderlichen Angaben plausibel und vollständig übermittelt werden.
Bei Altbestand kann die Erstellung eines Verbrauchsausweises jedoch erschwert sein. Das betrifft insbesondere leerstehende, ruinöse oder seit längerer Zeit nicht beheizte Häuser. Wenn keine belastbaren Verbrauchsdaten vorliegen, die Heizung außer Betrieb ist oder der Verbrauch wegen Leerstand nicht aussagekräftig wäre, ist ein Verbrauchsausweis häufig nicht möglich. Dann muss geprüft werden, ob ein Bedarfsausweis erforderlich ist.
Ein Bedarfsausweis bewertet das Gebäude auf Grundlage technischer Gebäudedaten. Dazu gehören unter anderem Baujahr, Gebäudeflächen, Außenwände, Dach, Fenster, Dämmstandard, Heizungsanlage und Warmwasserbereitung. Er ist unter anderem bei bestimmten älteren Wohngebäuden vorgeschrieben: Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor 1977 gestellt wurde und die nicht umfassend energetisch modernisiert wurden, ist regelmäßig ein Bedarfsausweis erforderlich.
Für Verkäufer und Makler bedeutet das: Die Ausweisart sollte nicht nach Bequemlichkeit gewählt werden, sondern nach den gesetzlichen Voraussetzungen. Ein Verbrauchsausweis ist eine effiziente und kostengünstige Lösung, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. Bei alten, unsanierten Ein- oder Zweifamilienhäusern mit Baujahr vor 1977 kann dagegen ein Bedarfsausweis notwendig sein. Auch bei unvollständigen Verbrauchsdaten sollte frühzeitig geklärt werden, welche Alternative zulässig ist.
Gerade bei Grundstücken mit Abrissoption lohnt sich diese Prüfung vor Beginn der Vermarktung. So vermeiden Sie Verzögerungen, fehlerhafte Anzeigenangaben oder Diskussionen mit Interessenten kurz vor Vertragsabschluss.
In der täglichen Immobilienvermarktung lassen sich drei typische Fallgruppen unterscheiden.
Fall 1: Verkauf als reines Baugrundstück nach Abbruch
Wenn der Altbestand vor dem Verkauf entfernt wird und tatsächlich nur ein unbebautes Grundstück Vertragsgegenstand ist, ist typischerweise kein Energieausweis erforderlich. Wichtig ist eine eindeutige Kommunikation im Exposé und in den Vertragsunterlagen. Die Beschreibung sollte klarstellen, dass kein Gebäude übergeben wird und der Verkauf als unbebautes Grundstück erfolgt.
Fall 2: Verkauf mit Altbestand, Abriss empfohlen
Wird das bestehende Gebäude mitverkauft, bleibt es in der Regel bei der Energieausweispflicht. Das gilt auch dann, wenn der bauliche Zustand schlecht ist oder der Abriss wirtschaftlich naheliegt. Solange das Gebäude Bestandteil des Kaufgegenstands ist, sollten Verkäufer und Makler davon ausgehen, dass ein Energieausweis benötigt wird, sofern keine Ausnahme greift.
Fall 3: Ruinöses oder unbewohntes Haus ohne verwertbare Verbrauchsdaten
Ist das Gebäude leerstehend, die Heizung außer Betrieb oder liegen keine vollständigen Verbrauchswerte vor, kann ein Verbrauchsausweis ausscheiden. Dann ist häufig ein Bedarfsausweis zu prüfen. Auch hier kommt es auf den konkreten Zustand, die Gebäudedaten und die gesetzlichen Voraussetzungen an.
Eine einfache Checkliste hilft bei der Einordnung:
Ist ein Gebäude Bestandteil des Kaufgegenstands?
Wenn ja, ist ein Energieausweis in der Regel zu prüfen.
Fällt das Objekt unter eine GEG-Ausnahme?
Dazu können sehr kleine, temporäre, unbeheizte oder besondere Gebäude zählen.
Welche Ausweisart ist zulässig?
Verbrauchsausweis bei ausreichenden Verbrauchsdaten, Bedarfsausweis bei gesetzlicher Pflicht oder fehlender Verbrauchsbasis.
Liegen die nötigen Daten vollständig vor?
Für den Verbrauchsausweis werden insbesondere Heiz- und Warmwasserverbrauchsdaten benötigt. Für den Bedarfsausweis sind technische Gebäudedaten erforderlich.
Welche Angaben müssen in die Immobilienanzeige?
Liegt der Energieausweis bereits vor, sind die relevanten Kennwerte in der Anzeige regelmäßig anzugeben.
Wann muss der Ausweis vorgelegt und übergeben werden?
Bei Besichtigungen ist er vorzulegen, nach Abschluss des Vertrags zu übergeben.
Für Eigentümer, Verwalter und Makler ist es daher sinnvoll, den Energieausweis nicht erst kurzfristig anzufordern. Insbesondere bei Verkaufsobjekten mit Altbestand sollte frühzeitig geklärt werden, ob ein Ausweis erforderlich ist und ob ein Verbrauchsausweis zulässig erstellt werden kann.
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Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind stets die aktuellen Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes sowie die Bewertung des konkreten Einzelfalls.
