Fehler vermeiden: Häufige Fallen bei der Energieausweis-Pflicht und wie Sie Bußgelder verhindern
Wer eine Wohnung vermietet, stößt früher oder später auf die Energieausweis-Pflicht bei Vermietung – und unterschätzt dabei oft, wie früh und wie konkret sie greift. Ein Vermieter zeigt die Wohnung, erklärt Grundriss und Heizung, beantwortet alle Fragen. Alles läuft gut. Nur ein Dokument fehlt: der Energieausweis. Verstöße gegen die gesetzlichen Vorlage- und Übergabepflichten können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden.
Dieser Artikel erklärt, wann die Pflicht zum Energieausweis bei Vermietung greift, welcher Ausweistyp zulässig ist, welche Fristen gelten und wie Sie sich mit überschaubarem Aufwand rechtssicher aufstellen. Anbieter wie ENERVAL zeigen, dass ein gültiger Ausweis heute nicht mehr Tage dauern muss. Dazu aber später mehr.
Wann die Energieausweis-Pflicht bei Vermietung greift – und wann nicht
Nach § 80 GModG muss bei einer Neuvermietung ein gültiger Energieausweis vorliegen, sofern nicht bereits ein gültiger Ausweis für das Gebäude vorhanden ist. Vermieter oder Immobilienmakler müssen ihn Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach Abschluss des Mietvertrags ist der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben. Das gilt entsprechend auch für Verpachtung und Leasing.
Laufende Mietverhältnisse lösen dagegen grundsätzlich keine neue Vorlagepflicht aus. Wer seit Jahren denselben Mieter hat, muss allein deswegen keinen neuen Energieausweis erstellen lassen. Die Pflicht wird insbesondere dann wieder relevant, wenn das Objekt erneut vermietet, verkauft, verpachtet oder verleast werden soll.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) kennt Ausnahmen. Die Vorschriften über Energieausweise gelten beispielsweise nicht für kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche. Bei Baudenkmälern gelten die Pflichten nach § 80 Abs. 3 bis 7 nicht. Außerdem fällt das Gesetz unter anderem bei Wohngebäuden nicht an, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind. Für bestimmte Betriebsgebäude bestehen weitere Ausnahmen. Wer unsicher ist, sollte die Voraussetzungen im Einzelfall prüfen.
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis: Welcher Typ für Ihre Immobilie zulässig ist
Nicht jeder Vermieter kann frei wählen. Ein Bedarfsausweis ist bei Neubauten vorgeschrieben. Bei bestehenden Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist ebenfalls grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich. Eine Ausnahme gilt, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt hat oder durch spätere Änderungen mindestens auf dieses Niveau gebracht wurde.
Bei neueren Gebäuden, entsprechend modernisierten älteren Gebäuden oder Wohngebäuden mit mindestens fünf Wohnungen kann – sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind – ein Verbrauchsausweis zulässig sein. Er stützt sich auf den tatsächlich erfassten Energieverbrauch. Nach § 82 GModG müssen dafür Verbrauchsdaten aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten zugrunde gelegt werden. Die jüngste enthaltene Abrechnungsperiode darf dabei nicht länger als 18 Monate zurückliegen.
Der Bedarfsausweis bewertet stärker die energetischen Eigenschaften des Gebäudes selbst, etwa Gebäudehülle und Anlagentechnik. Der Verbrauchsausweis bildet dagegen den tatsächlichen, witterungsbereinigten Energieverbrauch ab und wird deshalb auch vom Nutzungsverhalten der Bewohner beeinflusst.
Energieausweis-Pflicht bei Vermietung: Fristen und Vorlagepflichten, die viele unterschätzen
Die Pflichten greifen bereits vor dem Besichtigungstermin. Liegt bei Aufgabe einer kommerziellen Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen nach § 87 GModG bestimmte Angaben in der Anzeige enthalten sein:
- Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
- Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
- wesentlicher Energieträger der Heizung
- bei Wohngebäuden das Baujahr
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Diese Pflicht gilt, wenn zum Zeitpunkt der Aufgabe der Anzeige bereits ein Energieausweis vorliegt. Liegt noch keiner vor, müssen die Angaben aus dem Ausweis nicht allein für die Anzeige vorab beschafft werden. Spätestens bei der Besichtigung muss jedoch ein erforderlicher Energieausweis vorgelegt werden.
Bei der Besichtigung kann die Vorlage durch Übergabe eines Energieausweises oder einer Kopie sowie durch deutlich sichtbares Aushängen oder Auslegen erfolgen. Findet keine Besichtigung statt, muss der Ausweis dem Interessenten unverzüglich vorgelegt werden; spätestens auf dessen Aufforderung. Nach Vertragsabschluss ist der Energieausweis oder eine Kopie unverzüglich zu übergeben. Ein Energieausweis wird grundsätzlich für zehn Jahre ausgestellt.
Die häufigsten Fehler und was sie kosten können
Typische Fehler sind Besichtigungen ohne Energieausweis, eine verspätete Vorlage, fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen oder die Verwendung eines nicht zulässigen Ausweistyps. Besonders bei älteren Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen sollte vor der Bestellung geprüft werden, ob ein Verbrauchsausweis überhaupt zulässig ist.
Verstöße gegen die gesetzlichen Pflichten können Ordnungswidrigkeiten darstellen. Nach § 108 GModG können Verstöße im Zusammenhang mit Vorlage, Übergabe, Pflichtangaben in Immobilienanzeigen oder unberechtigter Ausstellung eines Energieausweises mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Wer den Energieausweis rechtzeitig beschafft und vor der Vermarktung prüft, ob alle Angaben vollständig sind, reduziert das Risiko unnötiger Verzögerungen und rechtlicher Probleme deutlich.
So kommen Sie schnell und rechtssicher an den richtigen Ausweis
Für viele Vermieter ist der Verbrauchsausweis der direkteste Weg, wenn diese Ausweisart für das Gebäude zulässig ist. Er lässt sich vollständig digital beantragen. Benötigt werden insbesondere Gebäude- und Heizungsangaben sowie geeignete Verbrauchsnachweise aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten. Angaben zu Warmwasser, Leerständen und Modernisierungen können ebenfalls relevant sein. ENERVAL bietet diesen Service online an.
Bei der Verbrauchsberechnung ist der Heizenergieverbrauch einer Witterungsbereinigung zu unterziehen. Dafür werden Klimafaktoren verwendet. Der Deutsche Wetterdienst (DWD) stellt hierfür Klimafaktoren für Energieverbrauchsausweise bereit. Dadurch werden Verbrauchswerte verschiedener Abrechnungszeiträume und klimatischer Regionen besser vergleichbar.
Der Bedarfsausweis erfordert deutlich detailliertere Gebäudedaten und eine energetische Berechnung. Je nach Gebäude und vorhandener Datengrundlage kann eine Vor-Ort-Aufnahme sinnvoll oder erforderlich sein. Ob ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigt wird, sollte deshalb vor der Bestellung geklärt werden.
Wenn für Ihr Gebäude ein Verbrauchsausweis zulässig ist, können Sie bei ENERVAL den Energieausweis beantragen. Die Prüfung und Ausstellung erfolgen digital.
Kein Aufwand, den man auf die lange Bank schieben sollte
Die Energieausweis-Pflicht bei Vermietung greift früh und ist mit konkreten Vorlage-, Übergabe- und Informationspflichten verbunden. Wer erst bei der Besichtigung feststellt, dass kein gültiger Ausweis vorliegt, gerät unnötig unter Zeitdruck.
Der sinnvollste Weg ist deshalb, rechtzeitig zu prüfen, welche Ausweisart zulässig ist, den Energieausweis vor der Vermarktung zu beschaffen und die Pflichtangaben für die Immobilienanzeige zu übernehmen. Bei zulässigen Verbrauchsausweisen lässt sich der gesamte Ablauf heute online erledigen.
Die Kosten eines Verbrauchsausweises sind im Verhältnis zu möglichen Bußgeldern überschaubar. Wer die gesetzlichen Pflichten kennt und frühzeitig handelt, vermeidet unnötige Risiken.