Wer ein älteres Haus oder eine unsanierte Wohnung kaufen möchte, sollte heute nicht nur auf Kaufpreis, Lage und Wohnfläche achten. Auch der Energiekennwert im Energieausweis kann erheblichen Einfluss darauf haben, ob eine Bank die Immobilie finanziert und welche Konditionen sie dafür verlangt.
Insbesondere bei Gebäuden der Energieeffizienzklassen F, G und H können sich die Finanzierungsmöglichkeiten verschlechtern. Ab Klasse F beginnt häufig eine intensivere Prüfung des Sanierungsbedarfs. Bei den Klassen G und H verlangen einzelne Banken Zinsaufschläge, ein verbindliches Modernisierungskonzept oder zusätzliches Eigenkapital. Manche Kreditinstitute können eine Finanzierung solcher Gebäude sogar vollständig ablehnen.
Dabei gilt jedoch:
Energieeffizienzklasse F bedeutet noch nicht automatisch das Ende einer Finanzierung. Sie ist aber zunehmend die Schwelle, ab der aus einer normalen Baufinanzierung ein Sanierungs- und Risikofall werden kann.
Treffen eine schlechte Energieeffizienzklasse, wenig Eigenkapital, ein hoher Kaufpreis und erhebliche Modernisierungskosten zusammen, kann die Finanzierung eines Gebäudes in der Praxis nahezu unmöglich werden.
Die Energieeffizienzklasse eines Wohngebäudes wird im Energieausweis anhand des Endenergiekennwertes ausgewiesen.
| Energieeffizienzklasse | Endenergiekennwert |
|---|---|
| E | über 130 bis 160 kWh/(m²·a) |
| F | über 160 bis 200 kWh/(m²·a) |
| G | über 200 bis 250 kWh/(m²·a) |
| H | über 250 kWh/(m²·a) |
Die Klassengrenzen sind in Anlage 10 des Gebäudeenergiegesetzes festgelegt. Klasse H ist die schlechteste der derzeit in Deutschland verwendeten Energieeffizienzklassen.
In gewisser Weise: ja.
Klasse F ist zwar keine gesetzliche Finanzierungsgrenze. Es gibt auch keine Vorschrift, nach der Banken Immobilien ab einem Kennwert von mehr als 160 kWh/(m²·a) nicht mehr finanzieren dürfen.
In der Finanzierungspraxis ist Klasse F jedoch zunehmend eine wichtige Schwelle. Ab diesem Bereich können Banken stärker berücksichtigen:
welche Sanierungen erforderlich sind,
wie hoch die voraussichtlichen Modernisierungskosten ausfallen,
ob nach dem Kauf noch ausreichende finanzielle Reserven vorhanden sind,
ob Kaufpreis und Gebäudezustand zusammenpassen,
welche Energieeffizienz nach der Sanierung erreicht werden soll,
und ob die monatliche Gesamtbelastung dauerhaft tragbar bleibt.
Dass die Klassen F, G und H als besonders sanierungsbedürftiger Gebäudebestand angesehen werden, zeigt auch das KfW-Programm „Jung kauft Alt“. Dieses Programm richtet sich ausdrücklich an den Kauf von Wohngebäuden, die laut Energieausweis in die Klassen F, G oder H eingestuft sind und anschließend energetisch saniert werden.
Klasse F ist daher nicht zwingend die Klasse, bei der Banken grundsätzlich Nein sagen. Sie ist aber häufig die Klasse, ab der die Finanzierung nicht mehr losgelöst vom Sanierungsbedarf betrachtet werden kann.
Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz für Kaufpreis, Vermarktung und Finanzierung wird inzwischen von mehreren großen Zeitungen und Wirtschaftsmagazinen beschrieben.
Tagesspiegel Background berichtete Anfang 2025, dass Banken Kredite für Gebäude mit schlechter Energieeffizienz zunehmend ablehnen oder höhere Zinsen verlangen. Ein Baufinanzierungsexperte des Vermittlers Dr. Klein erklärte dort, der Energieausweis habe inzwischen einen entscheidenden Einfluss auf den Zinssatz und die Vergabe von Immobilienkrediten.
Damit wird deutlich: Der Energieausweis dient nicht mehr nur der Information über den Energieverbrauch. Er kann inzwischen Bestandteil der bankinternen Risikoprüfung sein.
Die Süddeutsche Zeitung berichtete bereits Ende 2023, dass Immobilien mit schwachen Energieeffizienzklassen schwieriger zu vermarkten seien. Kaufinteressenten berücksichtigen nicht nur die laufenden Energiekosten, sondern auch die möglichen Kosten einer späteren Sanierung.
Eine erschwerte Vermarktung ist auch für Banken relevant. Denn bei einer Immobilienfinanzierung prüft die Bank, welchen Wert das Gebäude langfristig besitzt und zu welchem Preis es im Ernstfall wieder verkauft werden könnte.
Das Handelsblatt berichtete über eine Untersuchung der Deutschen Bank, nach der bei rund einem Drittel der untersuchten Eigentümer die Kosten einer energetischen Sanierung die finanziellen Möglichkeiten übersteigen könnten, sofern die Maßnahmen vollständig über einen zusätzlichen Kredit finanziert werden müssten.
Selbst unter Berücksichtigung staatlicher Förderung und möglicher Energieeinsparungen könne noch etwa ein Viertel der betrachteten Kunden die Kosten nicht ohne Weiteres tragen.
Genau dieses Risiko berücksichtigen Banken auch beim Immobilienkauf: Kann der Käufer neben Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten und monatlicher Kreditrate zusätzlich die notwendige Sanierung finanzieren?
Ein Handelsblatt-Beitrag aus dem Jahr 2026 beschreibt den Kauf eines sanierungsbedürftigen Bungalows der Energieeffizienzklasse F. Das Gebäude sollte mithilfe eines Förderkredits energetisch auf einen deutlich besseren Effizienzhausstandard gebracht werden.
Der Fall zeigt: Klasse F ist nicht automatisch unfinanzierbar. Die Finanzierung wird jedoch eng mit der geplanten Sanierung, den Förderbedingungen, den Fristen und den entstehenden Kosten verbunden.
Ein weiterer Handelsblatt-Beitrag betont, dass der Energieausweis künftig noch stärker über Finanzierungskonditionen, Marktchancen und Wertentwicklung einer Immobilie entscheiden kann.
Capital ordnet im Zusammenhang mit dem Förderprogramm „Jung kauft Alt“ die Klassen F, G und H als die energetisch schlechtesten beziehungsweise besonders sanierungsbedürftigen Klassen ein. Gleichzeitig weist das Magazin darauf hin, dass die Förderung mit strengen Anforderungen und einer verpflichtenden energetischen Verbesserung verbunden ist.
Capital berichtete außerdem, dass Banken bei energetisch schlechteren Gebäuden zunehmend Zinsaufschläge verlangen.
Auch die WirtschaftsWoche beschreibt das Förderprogramm „Jung kauft Alt“ als Finanzierungsmöglichkeit für Gebäude mit schlechter Energieeffizienz. Voraussetzung ist jedoch, dass das gekaufte Gebäude innerhalb der vorgesehenen Frist energetisch verbessert wird.
Die staatliche Förderung bestätigt damit indirekt die besondere Stellung von Klasse F: Das Gebäude ist noch finanzierbar, wird aber bereits als sanierungsbedürftiger Bestand behandelt.
Es gibt keine einheitliche Vorgehensweise aller Banken. Die Kreditinstitute legen eigene Beleihungs-, Risiko- und Konditionsregeln fest.
Aktuelle Beispiele zeigen jedoch eine klare Tendenz.
Die ING erhebt bei ihrer regulären Baufinanzierung einen Zinsaufschlag für Immobilien der Klassen G und H.
Wird mit der finanzierten Modernisierung mindestens die Energieeffizienzklasse F erreicht, entfällt dieser Aufschlag. Zusätzlich kann innerhalb des entsprechenden Finanzierungsprodukts ein Zinsrabatt gewährt werden.
Das ist für die Einordnung besonders aufschlussreich:
Klasse F wird noch als akzeptables Modernisierungsziel angesehen.
Die Klassen G und H lösen einen zusätzlichen Zinsaufschlag aus.
Ohne eine Verbesserung des Gebäudes bleiben die schlechteren Konditionen bestehen.
Klasse F ist somit bei diesem Kreditinstitut nicht die absolute Ausschlussgrenze. Sie bildet aber den Mindeststandard, auf den ein schlechteres Gebäude verbessert werden muss, damit der G-/H-Aufschlag entfällt.
Eine Untersuchung der Stiftung Warentest zeigt, dass einzelne Banken ihre Zinsstaffel bereits ab Klasse E oder F verschlechtern.
Bei der Berliner Sparkasse wurden in der Untersuchung folgende Aufschläge angegeben:
| Energieeffizienzklasse | angegebener Zinsaufschlag |
|---|---|
| E | 0,05 Prozentpunkte |
| F | 0,10 Prozentpunkte |
| G | 0,20 Prozentpunkte |
| H | 0,30 Prozentpunkte |
Dabei handelt es sich um das konkrete Konditionsmodell eines untersuchten Instituts und nicht um eine allgemeingültige Regel für alle Banken. Es zeigt jedoch, dass die finanzielle Benachteiligung tatsächlich bereits bei Klasse F beginnen kann.
Stiftung Warentest weist außerdem darauf hin, dass manche Anbieter eine Finanzierung bei Klasse H oder bei den Klassen G und H ohne verbessernde Maßnahmen ablehnen können.
Die Europäische Zentralbank hat Banken im Euroraum danach befragt, wie sich die Energieeffizienz von Gebäuden auf Kreditstandards auswirkt.
Nach den Ergebnissen des Bank Lending Survey für das zweite Quartal 2026 wurden die Kreditstandards für Gebäude mit guter oder angestrebter guter Energieeffizienz gelockert. Für Gebäude mit dauerhaft niedriger Energieeffizienz wurden die Standards dagegen verschärft.
In der Erhebung versteht die EZB unter Gebäuden mit guter oder hoher Energieeffizienz insbesondere Gebäude der Klassen A bis C beziehungsweise Gebäude, die durch die finanzierte Maßnahme einen entsprechend guten Zustand erreichen sollen.
Gebäude mit niedriger Energieeffizienz werden demgegenüber als Immobilien beschrieben, deren aktuelle oder geplante Energiequalität deutlich schlechter ist und bei denen keine umfassende energetische Verbesserung vorgesehen ist.
Die Befragung bestätigt damit die grundsätzliche Entwicklung:
Banken bevorzugen Gebäude, die bereits energieeffizient sind oder im Rahmen der Finanzierung deutlich verbessert werden. Dauerhaft ineffiziente Gebäude werden kritischer beurteilt.
Ein Kennwert der Klasse F, G oder H kann darauf hindeuten, dass größere energetische Maßnahmen erforderlich werden.
Dazu können gehören:
Austausch der Heizungsanlage,
Dämmung des Daches oder der obersten Geschossdecke,
Dämmung der Außenwände,
Erneuerung alter Fenster,
Dämmung der Kellerdecke,
Modernisierung der Wärmeverteilung,
hydraulischer Abgleich und Regelungstechnik.
Eine vollständige energetische Modernisierung kann nach einem Bericht des Handelsblatts Kosten von mehr als 100.000 Euro verursachen. Der tatsächliche Betrag hängt jedoch stark von Größe, Bauweise, Ausgangszustand und Sanierungsziel des Gebäudes ab.
Eine schlechte Energieeffizienzklasse ist regelmäßig mit einem höheren rechnerischen Energieverbrauch verbunden. Dadurch können die laufenden Heiz- und Nebenkosten steigen.
Für die Bank ist entscheidend, wie viel Einkommen dem Kreditnehmer nach Abzug sämtlicher regelmäßiger Belastungen noch für Zins, Tilgung, Instandhaltung und Rücklagen zur Verfügung steht.
Die Bank finanziert nicht automatisch den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis. Sie ermittelt einen eigenen, vorsichtig angesetzten Immobilienwert.
Ist ein Gebäude stark sanierungsbedürftig, kann die Bank zu einem niedrigeren Wert gelangen. Die Differenz zwischen Kaufpreis und bankinternem Wert muss dann gegebenenfalls durch zusätzliches Eigenkapital ausgeglichen werden.
Banken betrachten auch, wie gut sich die finanzierte Immobilie später wieder veräußern ließe.
Gebäude mit sehr hohen Energiekennwerten können für Käufer weniger attraktiv sein, weil neben dem Kaufpreis hohe Energie- und Sanierungskosten drohen. Die Süddeutsche Zeitung berichtete bereits über Vermarktungsschwierigkeiten bei energetisch schwächeren Gebäuden.
Ein niedriger Kaufpreis kann täuschen. Entscheidend ist die Gesamtinvestition:
Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten + notwendige Sanierung + finanzielle Reserve
Reicht das Eigenkapital nur für die Kaufnebenkosten und ist das Einkommen bereits durch die normale Kreditrate weitgehend ausgeschöpft, bleibt häufig kein ausreichender finanzieller Spielraum für eine energetische Modernisierung.
Eine allgemeinverbindliche Grenze gibt es nicht. Aus der aktuellen Finanzierungspraxis lässt sich jedoch folgende Einordnung ableiten:
Bei diesen Klassen steht meist nicht die Energieeffizienz im Mittelpunkt der Kreditentscheidung. Besonders gute Gebäude können bei bestimmten Banken sogar von vergünstigten grünen Finanzierungskonditionen profitieren.
Klasse E ist in der Regel noch keine kritische Finanzierungsklasse. Einzelne Banken beginnen jedoch bereits hier mit kleineren Zinsaufschlägen oder einer genaueren Prüfung.
Bei Klasse F kann es erstmals deutlich schwieriger werden.
Mögliche Folgen sind:
Zinsaufschlag,
kein Anspruch auf besonders günstige grüne Baufinanzierung,
detaillierte Prüfung des Sanierungsbedarfs,
Anforderung eines Modernisierungskonzepts,
Berücksichtigung zusätzlicher Sanierungskosten,
höherer Eigenkapitalbedarf,
vorsichtigere Immobilienbewertung.
Klasse F bedeutet deshalb nicht automatisch „nicht finanzierbar“. Sie kann aber die Schwelle sein, ab der eine Bank Kauf und Sanierung zwingend gemeinsam beurteilt.
Bei Klasse G liegt der Endenergiekennwert über 200 kWh/(m²·a). Zinsaufschläge, strengere Prüfungen und Anforderungen an die Sanierung werden wahrscheinlicher.
Fehlen Eigenkapital, Kostenplanung und Modernisierungskonzept, kann die Finanzierung scheitern.
Klasse H umfasst Wohngebäude mit einem Endenergiekennwert von mehr als 250 kWh/(m²·a).
Hier können einzelne Banken:
deutliche Zinsaufschläge verlangen,
einen niedrigeren Beleihungswert ansetzen,
eine Verbesserung auf mindestens Klasse F verlangen,
ein verbindliches Sanierungsbudget voraussetzen,
oder die Finanzierung vollständig ablehnen.
Stiftung Warentest bestätigt, dass bei mehreren untersuchten Finanzierungsanbietern eine Ablehnung bei Klasse H beziehungsweise bei G und H ohne verbessernde Maßnahmen möglich ist.
Besonders kritisch ist nicht ein einzelner Buchstabe im Energieausweis, sondern die Kombination mehrerer Risiken.
Eine problematische Konstellation liegt beispielsweise vor, wenn:
das Gebäude die Klasse F, G oder H besitzt,
der Kaufpreis den tatsächlichen Gebäudezustand nicht ausreichend berücksichtigt,
kaum Eigenkapital vorhanden ist,
eine sehr hohe Finanzierung benötigt wird,
Dach, Fenster, Fassade und Heizung modernisiert werden müssen,
kein belastbarer Kostenplan vorliegt,
die monatliche Kreditrate bereits an der Belastungsgrenze liegt,
und die Bank einen niedrigeren Immobilienwert als den Kaufpreis ansetzt.
Dann kann eine Finanzierung auch bei Klasse F scheitern.
Bei Klasse G oder H steigt dieses Risiko nochmals erheblich. In solchen Fällen kann eine Finanzierung ohne Preisnachlass, zusätzliches Eigenkapital oder ein vollständig eingeplantes Sanierungskonzept tatsächlich nahezu unmöglich sein.
Ja. Ein realistischer Sanierungsplan kann die Kreditentscheidung deutlich verbessern.
Die EZB-Befragung zeigt, dass Banken Gebäude günstiger beurteilen, wenn durch die beantragte Finanzierung eine gute oder höhere Energieeffizienz erreicht werden soll. Dauerhaft ineffiziente Gebäude ohne erkennbare Verbesserung werden dagegen strenger behandelt.
Hilfreich sind insbesondere:
eine technische Bestandsaufnahme,
ein individueller Sanierungsfahrplan,
nachvollziehbare Angebote oder Kostenschätzungen,
eine ausreichende Kostenreserve,
die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten,
eine gemeinsame Finanzierung von Kauf und Sanierung,
die Prüfung von KfW- und weiteren Förderprogrammen.
Wichtig ist, dass der Sanierungsplan nicht nur energetisch sinnvoll ist. Er muss auch finanziell tragbar sein.
Der Energieausweis kann heute Auswirkungen auf drei wesentliche Bereiche haben:
den erzielbaren Kaufpreis,
die Finanzierungskonditionen,
die Einschätzung des notwendigen Sanierungsbedarfs.
Fehlerhafte Verbrauchsdaten, eine falsch angesetzte Gebäudenutzfläche oder unzutreffend berücksichtigte Warmwasser- und Leerstandsanteile können den Energiekennwert verfälschen.
Gerade an den Klassengrenzen kann eine Abweichung dazu führen, dass ein Gebäude beispielsweise statt in Klasse E in Klasse F oder statt in Klasse F in Klasse G eingestuft wird.
Ein unzutreffend zu hoher Kennwert führt nicht automatisch zur Ablehnung eines Kredits. Er kann jedoch:
einen Zinsaufschlag auslösen,
zusätzliche Rückfragen verursachen,
eine strengere Sanierungsprüfung nach sich ziehen,
oder die ohnehin kritische Gesamtbewertung verschlechtern.
Der Kennwert darf deshalb weder künstlich verbessert noch aufgrund einer fehlerhaften Berechnung unnötig verschlechtert werden. Entscheidend ist eine nachvollziehbare und gesetzeskonforme Ermittlung auf Grundlage der tatsächlich verwendbaren Gebäudedaten.
Es gibt keine gesetzliche Vorschrift, nach der Banken Immobilien ab Energieeffizienzklasse F nicht mehr finanzieren dürfen.
Die Finanzierungspraxis zeigt jedoch:
Ab Klasse F können Zinsaufschläge, strengere Prüfungen, zusätzliche Eigenkapitalanforderungen und die Forderung nach einem Sanierungskonzept beginnen.
Die Klassen G und H werden noch kritischer beurteilt. Bei diesen Gebäuden sind deutlich höhere Aufschläge oder sogar vollständige Finanzierungsablehnungen möglich.
Deshalb lässt sich die Situation vereinfacht wie folgt zusammenfassen:
Klasse E: erste Aufmerksamkeit,
Klasse F: ernsthafte Finanzierungsschwelle,
Klasse G: Finanzierung häufig nur mit Sanierungs- und Eigenkapitalkonzept,
Klasse H: hohes Risiko einer Ablehnung.
Klasse F bedeutet noch nicht, dass eine Immobilie unfinanzierbar ist. Sie kann aber bereits der Punkt sein, an dem die Bank nicht mehr nur den Kaufpreis, sondern die gesamte energetische Zukunft des Gebäudes bewertet.
Ja. Zahlreiche Gebäude der Klasse F werden weiterhin finanziert. Die Bank kann jedoch einen Zinsaufschlag verlangen, den Modernisierungsbedarf prüfen oder ein Sanierungskonzept voraussetzen.
Entscheidend sind zusätzlich Kaufpreis, Einkommen, Eigenkapital, Beleihungsauslauf, Gebäudezustand und die voraussichtlichen Sanierungskosten.
Nein. Eine automatische Ablehnung von Gebäuden der Klasse F gibt es nicht.
Einige Banken verschlechtern jedoch bereits ab Klasse F die Konditionen. Bei ungünstiger Bonität, wenig Eigenkapital und hohem Sanierungsbedarf kann die Finanzierung auch bei Klasse F scheitern.
Eine einheitliche Grenze gibt es nicht.
Stiftung Warentest stellte bei einzelnen Anbietern fest, dass eine Ablehnung insbesondere bei Klasse H oder bei den Klassen G und H ohne geplante Verbesserung möglich ist.
Klasse F gehört zusammen mit G und H zu den Klassen, für die das KfW-Programm „Jung kauft Alt“ eine anschließende energetische Sanierung vorsieht.
Außerdem zeigen aktuelle Finanzierungskonditionen, dass einzelne Banken bereits bei F Aufschläge verlangen oder ab dieser Klasse eine genauere Prüfung durchführen.
Die Energieeffizienzklasse allein beschreibt nicht den gesamten baulichen Zustand. Sie weist aber auf einen vergleichsweise hohen Endenergiekennwert hin.
Ob tatsächlich Dach, Fenster, Außenwände oder Heizung saniert werden müssen, kann nur anhand des konkreten Gebäudes beurteilt werden.
Ja. Wird der Kennwert zu hoch berechnet und das Gebäude dadurch in eine schlechtere Klasse eingeordnet, kann dies zu zusätzlichen Rückfragen, einer strengeren Bewertung oder ungünstigeren Finanzierungskonditionen führen.
Ein Anspruch auf bestimmte Konditionen allein aufgrund einer besseren Energieeffizienzklasse besteht jedoch nicht.
Ein Sanierungsfahrplan kann helfen, weil er aufzeigt, welche Maßnahmen vorgesehen sind, welche Kosten entstehen und welche energetische Verbesserung erreichbar ist.
Er ersetzt allerdings keine Finanzierungszusage. Die Bank prüft weiterhin die finanzielle Tragfähigkeit des gesamten Vorhabens.
Ja. Auch Gebäude der Klassen G und H sind nicht grundsätzlich unfinanzierbar.
Meist sind jedoch ein angemessener Kaufpreis, ausreichendes Eigenkapital, ein realistischer Sanierungsplan und eine vollständige Finanzierung der Maßnahmen besonders wichtig.
Das hängt von der Bank und dem gewählten Finanzierungsprodukt ab.
Bei der ING kann beispielsweise ein Aufschlag für G- und H-Gebäude entfallen, wenn im Rahmen der Modernisierung mindestens Klasse F erreicht wird. Andere Banken können höhere Zielklassen oder andere Nachweise verlangen.
Banken können einen gültigen Energieausweis anfordern, um die Energieeffizienz und mögliche Modernisierungsrisiken des Gebäudes beurteilen zu können.
Auch für bestimmte Förderprogramme ist der Nachweis der Energieeffizienzklasse erforderlich. Beim KfW-Programm 308 muss aus einem gültigen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis hervorgehen, dass das Gebäude der Klasse F, G oder H zugeordnet ist.
Wer seine Immobilie verkaufen, kaufen oder finanzieren möchte, sollte den Energieausweis nicht erst unmittelbar vor dem Notartermin prüfen.
Ein nachvollziehbar ermittelter Energiekennwert schafft frühzeitig Klarheit darüber, in welcher Energieeffizienzklasse das Gebäude liegt und ob bei der Finanzierung mit zusätzlichen Fragen zu rechnen ist.
Bei ENERVAL.de können Eigentümer einen Verbrauchsausweis für Wohngebäude bereits ab 39 Euro beantragen. Die eingereichten Gebäudedaten und Verbrauchsangaben werden vor der Ausstellung auf Plausibilität und grundsätzliche Verwendbarkeit geprüft.
Der Energieausweis ersetzt keine Immobilienbewertung, Energieberatung oder Finanzierungsberatung. Er stellt jedoch eine wichtige Grundlage für Verkauf, Vermietung und Finanzierungsprüfung dar.
Süddeutsche Zeitung: „Was ist mein Haus wert?“, veröffentlicht am 14. Dezember 2023.
Gebäudeenergiegesetz, § 86 und Anlage 10.
Europäische Zentralbank, Bank Lending Survey, zweites Quartal 2026.
KfW, Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb, Programm 308.
ING, Baufi Energy und Finanzierung der Energieeffizienzklassen G und H.
