Wann benötigen Gebäude keinen Energieausweis?

Wann besteht grundsätzlich eine Energieausweis-Pflicht?

Ein Energieausweis muss grundsätzlich ausgestellt werden, wenn ein bebautes Grundstück, Wohnungs- oder Teileigentum verkauft oder ein Gebäude beziehungsweise eine Nutzungseinheit neu vermietet, verpachtet oder verleast werden soll und für das Gebäude noch kein gültiger Energieausweis vorhanden ist. Bei einem Verkauf oder einer Neuvermietung muss der Ausweis den Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.

Für Neubauten ist nach der Fertigstellung grundsätzlich ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Auch bei bestimmten umfangreichen Änderungen an einem bestehenden Gebäude kann ein neuer Bedarfsausweis erforderlich werden, wenn für das gesamte Gebäude energetische Berechnungen durchgeführt werden.

Welche Gebäude brauchen keinen Energieausweis?

1. Kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche

Für ein „kleines Gebäude“ gelten die Vorschriften über Energieausweise nicht. Entscheidend ist die gesetzliche Nutzfläche: Sie darf nicht mehr als 50 m² betragen. Es geht also nicht automatisch um die Wohnfläche und das Gebäude muss nach dem Wortlaut des Gesetzes auch nicht zwingend freistehend sein.

Wichtig: Bei 50 m² greift die Ausnahme noch. Erst bei einer Nutzfläche von mehr als 50 m² kann nicht mehr mit dieser Regel argumentiert werden.

2. Baudenkmäler bei Verkauf und Neuvermietung

Für ein nach Landesrecht geschütztes Baudenkmal gelten die üblichen Pflichten zur Ausstellung, Vorlage und Übergabe eines Energieausweises beim Verkauf, bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing nicht. Ein hohes Gebäudealter allein genügt jedoch nicht. Das Objekt muss tatsächlich nach dem jeweiligen Landesrecht als Baudenkmal geschützt sein.

3. Gebäude, die nicht beheizt oder gekühlt werden

Das Gebäudeenergierecht gilt grundsätzlich nur für Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden. Eine unbeheizte Garage, ein einfacher Geräteschuppen oder ein unbeheiztes Lager kann deshalb außerhalb des Anwendungsbereichs liegen.

Entscheidend ist nicht nur, ob die Heizung gerade ausgeschaltet ist. Maßgeblich ist die vorgesehene Nutzung des Gebäudes. Ein leerstehendes Wohnhaus verliert seine Eigenschaft als beheizbares Wohngebäude daher nicht automatisch, nur weil vorübergehend nicht geheizt wird.

4. Bestimmte Ferien- und Wochenendhäuser

Nicht jedes Ferienhaus ist von der Energieausweis-Pflicht befreit. Die Ausnahme gilt für Wohngebäude, die für weniger als vier Monate im Jahr bestimmt sind. Sie kann außerdem greifen, wenn das Gebäude nur begrenzt jährlich genutzt werden soll und der erwartete Energieverbrauch weniger als 25 Prozent des Verbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt.

Ein ganzjährig nutzbares oder regelmäßig vermietetes Ferienhaus ist deshalb nicht automatisch ausgenommen. Die konkrete Zweckbestimmung und Nutzung müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen.

5. Provisorische und wiederholt aufgestellte Gebäude

Kein Energieausweis ist erforderlich für Gebäude, die dazu bestimmt sind, wiederholt aufgestellt und zerlegt zu werden. Ebenfalls ausgenommen sind provisorische Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren sowie Traglufthallen und Zelte.

6. Gebäude für religiöse Zwecke

Gebäude, die dem Gottesdienst oder anderen religiösen Zwecken gewidmet sind, fallen nicht in den allgemeinen Anwendungsbereich. Dazu können beispielsweise Kirchen, Moscheen, Synagogen oder vergleichbare Gotteshäuser gehören. Für andere Gebäude einer Religionsgemeinschaft, etwa gewöhnliche Wohnungen oder Verwaltungsgebäude, gilt die Ausnahme nicht allein wegen des Eigentümers.

7. Bestimmte Betriebs- und Sondergebäude

Weitere gesetzliche Ausnahmen betreffen insbesondere:

• Betriebsgebäude, die überwiegend zur Aufzucht oder Haltung von Tieren genutzt werden,
• Betriebsgebäude, die wegen ihrer Nutzung großflächig und dauerhaft offen gehalten werden müssen,
• unterirdische Bauten,
• Unterglasanlagen und Kulturräume für die Aufzucht, Vermehrung oder den Verkauf von Pflanzen,
• bestimmte handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche, industrielle oder öffentliche Betriebsgebäude mit einer Raum-Solltemperatur unter 12 °C,
• solche Betriebsgebäude, die jährlich weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt werden.

Kein Verkauf und keine Neuvermietung: Muss trotzdem ein Ausweis vorliegen?

Für ein gewöhnliches bestehendes Wohngebäude besteht nicht allein deshalb eine laufende Pflicht, jederzeit einen aktuellen Energieausweis vorrätig zu halten. Wer sein Haus weiterhin selbst bewohnt und weder verkauft noch neu vermietet, benötigt in der Regel keinen neu ausgestellten Ausweis. Gleiches gilt grundsätzlich, wenn ein bestehendes Mietverhältnis unverändert fortgeführt wird.

Das ist keine Ausnahme für das Gebäude selbst, sondern es fehlt der Anlass, der die Ausstellungspflicht auslöst. Andere gesetzliche Auslöser – etwa ein Neubau, bestimmte Änderungen mit einer Gesamtgebäudeberechnung oder besondere öffentliche Nutzungen – müssen getrennt geprüft werden.

Keine automatische Ausnahme bei Leerstand, hohem Alter oder geplantem Abriss

Folgende Umstände befreien ein Gebäude nicht automatisch von der Energieausweis-Pflicht:

• das Gebäude ist sehr alt,
• das Haus steht derzeit leer,
• die Heizungsanlage ist vorübergehend außer Betrieb,
• das Gebäude ist stark sanierungsbedürftig,
• der Käufer plant möglicherweise einen späteren Abriss.

Gerade bei einem sogenannten Abrisshaus ist eine Einzelfallprüfung sinnvoll. Wird das vorhandene Gebäude als Bestandteil des Kaufobjekts angeboten, sollte nicht ohne Weiteres von einer Befreiung ausgegangen werden. Mehr dazu erläutert der Beitrag Energieausweis beim Verkauf von Abrisshäusern.

Energieausweis oder Befreiung: Diese Prüfung ist entscheidend