Energieausweis Wohnung: Warum der Ausweis immer für das gesamte Gebäude gilt

Wer nach einem Energieausweis für eine Wohnung sucht, meint häufig den Energieausweis, der für den Verkauf oder die Vermietung einer einzelnen Eigentums- oder Mietwohnung benötigt wird. Wichtig ist jedoch: Für eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus wird grundsätzlich kein eigener Verbrauchsausweis ausgestellt. Der Energieausweis bezieht sich auf das gesamte Gebäude.

Das ist gesetzlich klar geregelt: Nach § 79 Abs. 2 Gebäudeenergiegesetz wird ein Energieausweis für ein Gebäude ausgestellt. Auch beim Verbrauchsausweis nach § 82 GEG werden die Energieverbräuche des Wohngebäudes betrachtet. Die einzelne Wohnung ist daher nicht die Berechnungseinheit.

Was bedeutet „Energieausweis Wohnung“ eigentlich?

Der Suchbegriff „Energieausweis Wohnung“ ist im Alltag weit verbreitet, aber fachlich nicht ganz exakt.

Wer eine Wohnung verkauft oder vermietet, braucht zwar einen Energieausweis für diesen Vorgang. Der Ausweis selbst wird jedoch nicht nur für die betreffende Wohnung berechnet, sondern für das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet.

Das bedeutet zum Beispiel:

Warum ist kein Verbrauchsausweis nur für eine Wohnung möglich?

Der Verbrauch einer einzelnen Wohnung hängt stark vom individuellen Verhalten der Bewohner ab. Eine Person heizt beispielsweise auf 23 °C, eine andere nur auf 19 °C. Auch die Lage innerhalb des Gebäudes beeinflusst den Verbrauch.

Eine Dachgeschosswohnung hat andere energetische Bedingungen als eine Wohnung, die zwischen zwei beheizten Geschossen liegt.

Der Verbrauchsausweis soll deshalb nicht das Heizverhalten eines einzelnen Bewohners bewerten, sondern eine Aussage über die energetische Qualität des gesamten Gebäudes ermöglichen.

Welche Verbrauchsdaten werden für das Gebäude benötigt?

Für einen Verbrauchsausweis werden geeignete Verbrauchsdaten für das gesamte Wohngebäude benötigt. Nach § 82 GEG müssen mindestens 36 zusammenhängende Monate berücksichtigt werden.

Die jüngste zugrunde gelegte Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Der Heizenergieverbrauch wird außerdem witterungsbereinigt.

Relevant sind insbesondere:

• Energieverbrauch für Heizung
• Energieverbrauch für Warmwasserbereitung
• Energieträger
• Abrechnungszeiträume
• gegebenenfalls längere Leerstände

Der normale Haushaltsstrom für Kühlschrank, Waschmaschine, Fernseher oder Beleuchtung gehört grundsätzlich nicht zum Heizenergieverbrauch.

Energieausweis Wohnung im Mehrfamilienhaus: Woher kommen die Daten?

Ob ein Verbrauchsausweis problemlos erstellt werden kann, hängt stark davon ab, wie das Gebäude beheizt wird und wo die Verbrauchsdaten vorliegen.

Fall 1: Hausverwaltung hat den Gesamtverbrauch des Gebäudes

Das ist die einfachste Situation. Das Mehrfamilienhaus besitzt beispielsweise eine zentrale Gasheizung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist Vertragspartner des Energieversorgers.

Der Verbrauch wird für das gesamte Gebäude abgerechnet. Die Hausverwaltung verfügt daher bereits über die relevanten Daten.

Möchte ein Eigentümer nun Wohnung Nr. 2 verkaufen, wird nicht der Verbrauch von Wohnung Nr. 2 verwendet. Für den Verbrauchsausweis werden die geeigneten Verbrauchsdaten des gesamten Gebäudes zugrunde gelegt.

Fall 2: Jede Wohnung hat eine eigene Gasetagenheizung

Anders kann es bei Gasetagenheizungen aussehen. Jede Wohnung besitzt eine eigene Gastherme und einen eigenen Gaszähler.

Wenn alle Verbrauchswerte vorhanden sind, können sie für den Verbrauchsausweis des Gebäudes zusammengeführt werden.

Entscheidend ist also nicht der Verbrauch einer einzelnen Wohnung, sondern die vollständige Verbrauchsgrundlage des Gebäudes.

Fall 3: Jeder Eigentümer hat einen eigenen Gasvertrag

Diese Konstellation ist bei Eigentumswohnungen mit Gasetagenheizung häufig anzutreffen. Jeder Eigentümer bezahlt seinen Gasverbrauch direkt an seinen Versorger.

Die Hausverwaltung verfügt dann möglicherweise nicht über die einzelnen Verbrauchswerte. Für einen Verbrauchsausweis müssen die Verbrauchsdaten der einzelnen Wohnungen zusammengetragen werden.

Die Gasabrechnung nur eines Eigentümers reicht nicht aus, weil damit lediglich der individuelle Verbrauch einer Wohnung dokumentiert wird.

Fall 4: Jeder Mieter hat einen eigenen Gasvertrag

Noch schwieriger kann die Situation sein, wenn die Wohnungen vermietet sind und jeder Mieter seinen Gasvertrag direkt mit dem Energieversorger abgeschlossen hat.

Die Verbrauchsdaten können dann bei vier verschiedenen Mietern liegen.

Für die Erstellung des Verbrauchsausweises sind insbesondere relevant:

• Verbrauchsmenge in kWh
• Beginn und Ende der Abrechnungsperiode
• Energieträger
• Angaben zur Warmwasserbereitung

Nicht erforderlich sind grundsätzlich der Energiepreis, monatliche Abschläge oder Bankverbindungen.

Was passiert, wenn die Verbrauchsdaten einer Wohnung fehlen?

Nehmen wir ein 4-Familienhaus mit Gasetagenheizungen:

Dann ist die Datengrundlage des Gebäudes unvollständig. Die Verbräuche der drei vorhandenen Wohnungen dürfen nicht einfach als Gesamtverbrauch des Hauses behandelt werden.

Auch eine bewohnte Wohnung mit unbekanntem Verbrauch darf nicht einfach als Leerstand eingestuft werden.

Wer muss sich bei einer Eigentumswohnung um den Energieausweis kümmern?

Wer eine Eigentumswohnung verkaufen oder neu vermieten möchte, sollte zunächst die Hausverwaltung bzw. die Wohnungseigentümergemeinschaft kontaktieren.

Die erste Frage lautet: Existiert bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude?

Ist ein gültiger Energieausweis vorhanden, muss nicht für jede Wohnung ein neuer Energieausweis erstellt werden.

Ist kein gültiger Ausweis vorhanden, sollte geklärt werden, welche Art von Energieausweis für das Gebäude erforderlich bzw. zulässig ist und ob die notwendigen Verbrauchsdaten vorliegen.

Energieausweis Wohnung verkaufen

Soll Wohnungseigentum verkauft werden, gelten die gesetzlichen Vorgaben zur Vorlage eines Energieausweises. Auch hierbei handelt es sich grundsätzlich um den Energieausweis des Gebäudes.

Der Verkäufer verwendet also nicht einen eigenen Verbrauchsausweis seiner Wohnung, sondern den gültigen Gebäudeenergieausweis.

Energieausweis Wohnung vermieten

Auch bei einer Neuvermietung einer Wohnung wird kein eigener Verbrauchsausweis nur für diese Wohnung erstellt.

Der Vermieter benötigt grundsätzlich den gültigen Energieausweis des Gebäudes. Liegt bereits ein gültiger Ausweis vor, wird dieser verwendet.

Kann ein Vermieter den Energieverbrauch einer einzelnen Wohnung verwenden?

Nein, jedenfalls nicht als alleinige Grundlage für einen Verbrauchsausweis des Mehrfamilienhauses.

Der persönliche Verbrauch eines Mieters sagt zu wenig über die energetische Qualität des gesamten Gebäudes aus.

Bei getrennten Heizsystemen können die einzelnen Verbrauchsdaten jedoch Teil der Datengrundlage sein, wenn sie vollständig für das gesamte Gebäude zusammengeführt werden.

Wie lange ist der Energieausweis gültig?

Ein Energieausweis wird grundsätzlich für eine Dauer von zehn Jahren ausgestellt.

Das bedeutet auch: Beim Verkauf oder der Vermietung einer einzelnen Wohnung muss nicht jedes Mal ein neuer Energieausweis erstellt werden, wenn für das Gebäude noch ein gültiger Ausweis existiert.

Energieausweis Wohnung im 4-Familienhaus: Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis?

Bei einem Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen ist zusätzlich zu prüfen, ob überhaupt ein Verbrauchsausweis zulässig ist.

Bei bestimmten älteren Gebäuden mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 kann ein Bedarfsausweis vorgeschrieben sein. Ausnahmen bestehen insbesondere dann, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung oder durch spätere Modernisierung das maßgebliche Wärmeschutzniveau erreicht hat.

Deshalb sollte gerade bei einem 4-Familienhaus zunächst die Zulässigkeit geprüft werden, bevor aufwendig Verbrauchsdaten gesammelt werden.

Häufige Fragen zum Energieausweis für Wohnungen